pliki cookie
Jak „trzy siódemki” (art. 777 k.p.c.) dają iluzoryczną ochronę na rynku nieruchomości
Na pierwszy rzut oka art. 777 k.p.c. wydaje się być potężnym narzędziem ochrony wierzyciela. Oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji mają ułatwiać odzyskiwanie należności bez konieczności prowadzenia długotrwałych procesów sądowych. Jednak w praktyce obrotu nieruchomościami oraz w działalności notariuszy i pośredników ujawnia się mechanizm, który całkowicie wypacza sens tego przepisu. W efekcie — nawet mając tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności — wierzyciel może nigdy nie odzyskać swoich pieniędzy, a dłużnik może… sprzedać nieruchomość i zniknąć.
W tym artykule ujawniamy, jak „trzy siódemki” stały się iluzorycznym zabezpieczeniem i w jaki sposób notariusze oraz agenci nieruchomości nieświadomie (lub świadomie) kreują narzędzie do transferu ryzyka finansowego na niczego niepodejrzewających wierzycieli.
Art. 777 §1 k.p.c. określa, jakie dokumenty stanowią tytuł egzekucyjny, który może być podstawą do nadania klauzuli wykonalności przez sąd. Szczególne znaczenie mają tu punkty 4, 5 i 6, które dotyczą oświadczeń dłużnika o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, najczęściej w formie aktu notarialnego.
Kupujący nieruchomość zobowiązuje się zapłacić resztę ceny do określonego dnia. W akcie notarialnym składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 §1 pkt 5 k.p.c.). W teorii — jeśli nie zapłaci — sprzedający może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności i przekazać sprawę do komornika. Prosto i szybko. Ale w praktyce — wszystko wygląda zupełnie inaczej.
Wielu notariuszy nie analizuje realnych mechanizmów zabezpieczenia. W aktach pojawiają się ogólnikowe terminy zapłaty, brak precyzyjnych postanowień co do formy i daty wykonania zobowiązania, a także brak klauzul warunkujących skuteczność przeniesienia własności od zapłaty ceny.
Efekt? Kupujący staje się właścicielem nieruchomości nawet wtedy, gdy nie zapłacił ani złotówki.
To największy problem. W wielu aktach notarialnych nie stosuje się konstrukcji z zastrzeżeniem warunku zawieszającego (art. 157 §1 k.c.), tylko od razu przenosi się własność nieruchomości na nabywcę — licząc na „zabezpieczenie” w postaci art. 777 k.p.c.
W praktyce wygląda to tak:
Sprzedający często jest przekonany, że akt notarialny i „trzy siódemki” zabezpieczają jego interes. Pośrednik i notariusz zapewniają, że „w razie czego wystarczy pójść do komornika”. Nikt jednak nie informuje o tym, że:
Sprzedający zawiera akt notarialny, w którym nabywca zobowiązuje się zapłacić 800 000 zł w ciągu 14 dni i poddaje się egzekucji z art. 777 §1 pkt 5 k.p.c.
Rzeczywistość:
Efekt końcowy: sprzedający nie odzyskuje ani grosza, mimo że posiadał „mocny” tytuł egzekucyjny.
Aby faktycznie zabezpieczyć interesy sprzedającego, konieczne jest:
W aktualnym stanie prawnym i praktyce obrotu, art. 777 k.p.c. nie stanowi realnego zabezpieczenia wierzytelności przy sprzedaży nieruchomości. Daje jedynie pozory ochrony — oparte na wierze, że dłużnik będzie wypłacalny lub uczciwy. Niestety, profesjonalni oszuści wykorzystują tę lukę bez skrupułów.
Jeśli sprzedajesz nieruchomość:
Jeśli padłeś ofiarą iluzorycznego zabezpieczenia — być może możliwe jest:
„Trzy siódemki”, czyli art. 777 k.p.c. – fikcyjna ochrona, realne ryzyko.
Checklista: due diligence aktywów bilansowych - Ochrona przed art. 299 K.s.h.
Aktywa w bilansie to byt bardzo kreatywny
Prowadzenie spółki bez zarządu: konstrukcja prawna w służbie ograniczenia odpowiedzialności
Notariusz prawdę powie.
Czy wiesz jak są pompowane akcje spółek giełdowych.
Komornicy
Oddłużanie Spółek
Optymalizacja oparta na silniku spółki jawnej i prostej spółki akcyjnej.
Windykacja KRUK i inni w pigułce.
Komornicy Poborcy Windykatorzy, znam ich wszystkich! Intelektualnie ni pies ni wydra.
Prosta Spółka Akcyjna w dobrych rękach to skuteczny wehikuł, nie tylko optymalizacyjny.
Wpływ kapitału, majątku i innych praw majątkowych na odpowiedzialność zarządu zobowiązania część 2
Sprawdź Checklistę: Czy członek zarządu odpowiada z art. 299 KSH?
Wpływ kapitału, majątku i innych praw majątkowych na odpowiedzialność zarządu zobowiązania część 1
Zarząd Powierniczy
Sprzedaż spółki z długami a odpowiedzialność zarządu – co warto wiedzieć?
Typowy scenariusz: „Jeszcze tylko trzy pisma i jedno zażalenie…”
Bo faktur się nie płaci
Czym są aktywa i ich wpływ na bilans? a co za tym idzie na 233/299/586 K.s.h
Dlaczego warto unikać firm „pomagających” w regulowaniu zadłużeń?
Optymalizacja spółek – legalność, ustawodawstwo, metody
Upadłość – Zgłoszenie wniosku czy ogłoszenie upadłości przez Sąd?
299 k.s.h – Niekończąca się opowieść …
Życzenia Świąteczno Noworoczne cz.2
W krainie absurdu cz.1
Zadłużona spółka to nie tylko 299 ksh, ale i przerażający art. 586 ksh ;)
Życzenia świąteczne od kancelarii bladowski.legal cz.1
Skup spółek – procedury, formalności, etapy.
Procedury prawne i finansowe w procesie skupu spółek zadłużonych
Formy prawne spółek a ochrona majątku
Skup spółek zadłużonych: kluczowe aspekty analizy finansowej i przeniesienia praw
Szukasz w internecie faktów i mitów o art.586 k.s.h. Spokojnie! Nie znajdziesz!
Ograniczenie odpowiedzialności zarządu za zobowiązania
Umowa kupna-sprzedaży spółki zadłużonej
Spokojnie to tylko upadłość
Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.3
Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.2
Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.1
299 ksh niekonstytucyjne
Kupujemy Zadłużoną Spółkę cz.2 Windykatornia Simplex sp. z o.o. ze Słupska
Kupujemy Zadłużoną Spółkę Windykatornia Simplex sp. z o.o. ze Słupska
Pytania i Odpowiedzi
Notariusza "warto" posłuchać
Jestem kimś pracuję w US i mam braki w wykształceniu podstawowym
Odpowiedzialność prezesa zarządu w spółce z o.o. – mity i realia prawne
CZYM SĄ AKTYWA I ICH WPŁYW NA BILANS? A CO ZA TYM IDZIE NA 233/299/586 K.S.H
Majątek spółki w kontekście art. 586 ksh
Majątek spółki a bezskuteczność egzekucji – art. 233/299/586 KSH
Likwidacja poprzez sprzedaż spółki
Zawyżanie wartości spółki przez aktywa
Presja wierzycieli
KAPITAŁ ZAKŁADOWY
586 ksh
Zawyżanie wartości spółki
ZALEŻNOŚĆ: MAJĄTEK, A UPADŁOŚĆ
Jestem członkiem zarządu dużej, upadającej spółki. Jak mogę ją optymalizować?
Odpowiedzialność majątkowa członka zarządu w kontekście upadłości spółki
Centralny Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych
Odpowiedzialność Zarządu za zobowiązania – to już staje się nudne.
Art. 299 ksh to temat rzeka…
Jestem kimś pracuję w US! Mam braki w wykształceniu podstawowym.
Koszt Upadłości
Pochlebstwa płynące z ZUS-u dla nas – za dobrze wykonywaną pracę :)
Upadłość Spółki
Proces restrukturyzacji spółki wiąże się z przejęciem jej udziałów - co pozwala unikać 299
Kompleksowa obsługa rejestracji spółek w Krajowym Rejestrze Sądowym
Utworzenie na bazie przedsiębiorstwa w likwidacji nowego podmiotu, wykorzystującego potencjał spółki
Nabywamy spółki po przeanalizowaniu wstępnym dokumentacji finansowej
Nasze działanie pozwoli :uchronić się przed orzeczeniem zakazu prowadzenia działalności gospodarczej
Ochronie przed konsekwencjami wynikającymi z art. 299 K.s.h, oraz art. 21 Prawa upadłościowego
Chronimy majątek prywatny przed wierzycielami i komornikiem
RESTRUKTURYZACJA opiera się przede wszystkim na : Występowaniu jako zarząd kryzysowy
Artykuł 299 ksh - fakty i mity
Czym jest prosta spółka akcyjna?
Innowacyjne strategie biznesowe: jak zwiększyć konkurencyjność firmy konsultingowej
Jak uniknąć pułapek przy zarządzaniu finansami firmowymi
Jak skutecznie opracować strategię biznesową dla rozwoju firmy
Innowacyjne strategie rozwoju biznesu: jak wykorzystać nowe technologie?