art. 777 K.p.c.

„Trzy siódemki”, czyli art. 777 k.p.c. – fikcyjna ochrona, realne ryzyko.

4 lip
„Trzy siódemki”, czyli art. 777 k.p.c. – fikcyjna ochrona, realne ryzyko.

„Trzy siódemki”, czyli art. 777 k.p.c. – fikcyjna ochrona, realne ryzyko. Jak notariusze i agenci nieruchomości wprowadzają klientów w błąd

Wstęp: Czym jest art. 777 k.p.c.?

Art. 777 §1 pkt 5 i 6 Kodeksu postępowania cywilnego (tzw. „trzy siódemki”) to przepis, który umożliwia nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności bez konieczności przeprowadzania pełnego postępowania sądowego. W praktyce pozwala on wierzycielowi uzyskać błyskawiczne zabezpieczenie i przystąpić do egzekucji, jeśli dłużnik złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Brzmi bezpiecznie? Tyle że w praktyce ten przepis stał się jednym z najbardziej niebezpiecznych narzędzi prawnych, wykorzystywanych przez nieuczciwych kontrahentów, a także błędnie przedstawianym przez niektórych notariuszy, agentów nieruchomości czy nawet adwokatów jako skuteczna „gwarancja” dla sprzedającego.

Mity i nadużycia: Jak „trzy siódemki” są przedstawiane klientom

1. Mityczna ochrona przed nieuczciwym nabywcą

Agenci nieruchomości i notariusze często twierdzą, że art. 777 k.p.c. chroni sprzedającego nieruchomość przed tym, że kupujący nie zapłaci. Tymczasem rzeczywistość jest zgoła inna. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 nie zapewnia, że środki faktycznie trafią na konto sprzedającego — chroni jedynie w razie, gdy istnieją jakiekolwiek środki do egzekucji. Jeśli kupujący nie posiada majątku, nie prowadzi działalności lub działa przez podstawioną spółkę, egzekucja jest iluzoryczna.

2. Fałszywe poczucie bezpieczeństwa dla sprzedającego

Wielu klientów wierzy, że z art. 777 są „zabezpieczeni”. To błędne przeświadczenie często prowadzi do nieodwracalnych skutków — wydania nieruchomości bez realnej gwarancji zapłaty. Jeśli akt notarialny przewiduje zapłatę ceny w terminie po podpisaniu umowy, a do tego strony podpiszą art. 777, to de facto sprzedający zbywa nieruchomość i traci nad nią kontrolę, nie mając w ręku ani pieniędzy, ani skutecznego zabezpieczenia.

3. Bezrefleksyjność notariuszy

Niektórzy notariusze wciąż powielają standardowe klauzule, wpisując art. 777 k.p.c. do aktu notarialnego, niezależnie od ryzyka transakcji. Problemem nie jest sam przepis, ale jego automatyczne stosowanie — bez analizy sytuacji majątkowej kupującego, bez dodatkowych zabezpieczeń, jak np. warunkowe przeniesienie własności czy depozyt notarialny.

Dlaczego „trzy siódemki” nie chronią realnie nieruchomości?

Art. 777 k.p.c. nie zabezpiecza majątku sprzedającego ani nie chroni przed przejęciem nieruchomości przez fikcyjnego nabywcę. W momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność – nieruchomość przechodzi na kupującego niezależnie od tego, czy zapłata nastąpiła. Jeśli kupujący nie zapłaci, a jest niewypłacalny, sprzedający zostaje z niczym – posiada wyłącznie tytuł wykonawczy bez możliwości skutecznej egzekucji.

Przykład praktyczny:

Kupuję nieruchomość, podpisuję akt notarialny z wpisanym art. 777 i zobowiązuję się do zapłaty 2 mln zł w terminie 30 dni. Nie płacę. Sprzedający uzyskuje klauzulę wykonalności, idzie do komornika — a ja jestem osobą fizyczną bez majątku, działającą przez zagraniczną spółkę. Egzekucja jest bezskuteczna. A nieruchomość? Jest już moja.

Alternatywne formy zabezpieczenia – co rzeczywiście chroni?

Zamiast polegać wyłącznie na art. 777 k.p.c., strony transakcji powinny rozważyć rzeczywiste formy ochrony interesów sprzedającego:

  • Depozyt notarialny – środki pieniężne są deponowane u notariusza i wydawane dopiero po spełnieniu określonych warunków.
  • Warunkowe przeniesienie własności – przeniesienie następuje dopiero po zapłacie ceny lub spełnieniu innego warunku.
  • Hipoteka kaucyjna lub zabezpieczenie rzeczowe na innej nieruchomości kupującego
  • Weksel in blanco z poręczeniem osoby trzeciej

Odpowiedzialność prawna notariuszy i pośredników

Choć notariusz pełni funkcję osoby zaufania publicznego, nie zawsze należycie informuje klientów o ryzykach prawnych związanych z art. 777. Podobnie pośrednicy nieruchomości – często nie mają odpowiedniego przygotowania prawnego, a mimo to sugerują rozwiązania, które mogą prowadzić do ogromnych strat majątkowych.

W przypadku poniesienia szkody na skutek błędnych informacji, możliwe jest dochodzenie odpowiedzialności cywilnej notariusza (ubezpieczenie OC) lub agenta nieruchomości, jeśli jego działanie miało charakter rażącego niedbalstwa.

Podsumowanie: „Trzy siódemki” – potężne narzędzie, ale nie dla ochrony sprzedającego

Art. 777 k.p.c. nie jest magiczną tarczą chroniącą przed nieuczciwym kupującym. To narzędzie egzekucyjne, które bywa fatalnie interpretowane przez praktyków rynku nieruchomości. Jeśli sprzedajesz nieruchomość — nie polegaj wyłącznie na „trzech siódemkach”. Zadbaj o realne, majątkowe zabezpieczenie swoich interesów.

Blog

Przeglądaj inne artykuły

Jak „trzy siódemki” (art. 777 k.p.c.) dają iluzoryczną ochronę na rynku nieruchomości
Iluzoryczna ochrona art. 777 k.p.c.

Jak „trzy siódemki” (art. 777 k.p.c.) dają iluzoryczną ochronę na rynku nieruchomości

4 lip
Checklista: due diligence aktywów bilansowych - Ochrona przed art. 299 K.s.h.
Aktywa due diligence

Checklista: due diligence aktywów bilansowych - Ochrona przed art. 299 K.s.h.

4 lip
Aktywa w bilansie to byt bardzo kreatywny
Aktywa w Bilansie

Aktywa w bilansie to byt bardzo kreatywny

3 lip
Prowadzenie spółki bez zarządu: konstrukcja prawna w służbie ograniczenia odpowiedzialności
Spółka bez zarządu

Prowadzenie spółki bez zarządu: konstrukcja prawna w służbie ograniczenia odpowiedzialności

3 lip
Notariusz prawdę powie.
Notariusze

Notariusz prawdę powie.

3 lip
Czy wiesz jak są pompowane akcje spółek giełdowych.
Giełda

Czy wiesz jak są pompowane akcje spółek giełdowych.

2 lip
Komornicy
Ochrona Zarządu

Komornicy

1 lip
Oddłużanie Spółek
Oddłużanie i ochrona zarządu

Oddłużanie Spółek

1 lip
Optymalizacja oparta na silniku spółki jawnej i prostej spółki akcyjnej.
Optymalizacja

Optymalizacja oparta na silniku spółki jawnej i prostej spółki akcyjnej.

30 cze
Windykacja KRUK i inni w pigułce.
Kruk i inni

Windykacja KRUK i inni w pigułce.

30 cze
Komornicy Poborcy Windykatorzy, znam ich wszystkich! Intelektualnie ni pies ni wydra.
Komornicy Poborcy Windykatorzy

Komornicy Poborcy Windykatorzy, znam ich wszystkich! Intelektualnie ni pies ni wydra.

29 cze
Prosta Spółka Akcyjna w dobrych rękach to skuteczny wehikuł, nie tylko optymalizacyjny.
Prosta spółka akcyjna

Prosta Spółka Akcyjna w dobrych rękach to skuteczny wehikuł, nie tylko optymalizacyjny.

29 cze
Wpływ kapitału, majątku i innych praw majątkowych na odpowiedzialność zarządu zobowiązania część 2
Kapitał Spółki

Wpływ kapitału, majątku i innych praw majątkowych na odpowiedzialność zarządu zobowiązania część 2

27 cze
Sprawdź Checklistę: Czy członek zarządu odpowiada z art. 299 KSH?
Odpowiedzialność Zarządu

Sprawdź Checklistę: Czy członek zarządu odpowiada z art. 299 KSH?

27 cze
Wpływ kapitału, majątku i innych praw majątkowych na odpowiedzialność zarządu zobowiązania część 1
Odpowiedzialność Zarządu 299 K.S.h.

Wpływ kapitału, majątku i innych praw majątkowych na odpowiedzialność zarządu zobowiązania część 1

26 cze
Zarząd Powierniczy
Zarząd powierniczy

Zarząd Powierniczy

25 cze
Sprzedaż spółki z długami a odpowiedzialność zarządu – co warto wiedzieć?
Skup Spółek Zadłużonych

Sprzedaż spółki z długami a odpowiedzialność zarządu – co warto wiedzieć?

24 cze
Typowy scenariusz: „Jeszcze tylko trzy pisma i jedno zażalenie…”
Skup Spółek

Typowy scenariusz: „Jeszcze tylko trzy pisma i jedno zażalenie…”

12 cze
Bo faktur się nie płaci
Zatory płatnicze

Bo faktur się nie płaci

19 mar
Czym są aktywa i ich wpływ na bilans? a co za tym idzie na 233/299/586 K.s.h
Odpowiedzialność z 299 ksh

Czym są aktywa i ich wpływ na bilans? a co za tym idzie na 233/299/586 K.s.h

18 mar
Dlaczego warto unikać firm „pomagających” w regulowaniu zadłużeń?
Restrukturyzacja

Dlaczego warto unikać firm „pomagających” w regulowaniu zadłużeń?

6 mar
Optymalizacja spółek – legalność, ustawodawstwo, metody
Optymalizacja

Optymalizacja spółek – legalność, ustawodawstwo, metody

16 lut
Upadłość – Zgłoszenie wniosku czy ogłoszenie upadłości przez Sąd?
Upadłość Spółki

Upadłość – Zgłoszenie wniosku czy ogłoszenie upadłości przez Sąd?

4 lut
299 k.s.h – Niekończąca się opowieść …
Artykuł 299 Kodeksu Spółek Handlowych

299 k.s.h – Niekończąca się opowieść …

12 sty
Życzenia Świąteczno Noworoczne cz.2
Fakty i Mity o 299 K.s.h.

Życzenia Świąteczno Noworoczne cz.2

23 gru
W krainie absurdu cz.1
299 ksh

W krainie absurdu cz.1

15 gru
Zadłużona spółka to nie tylko 299 ksh, ale i przerażający art. 586 ksh ;)
299 ksh

Zadłużona spółka to nie tylko 299 ksh, ale i przerażający art. 586 ksh ;)

15 gru
Życzenia świąteczne od kancelarii bladowski.legal cz.1
299 ksh

Życzenia świąteczne od kancelarii bladowski.legal cz.1

15 gru
Skup spółek – procedury, formalności, etapy.
skup spółek

Skup spółek – procedury, formalności, etapy.

15 gru
Procedury prawne i finansowe w procesie skupu spółek zadłużonych
Skup Spółek Zadłużonych

Procedury prawne i finansowe w procesie skupu spółek zadłużonych

15 gru
Formy prawne spółek a ochrona majątku
ochrona majątku

Formy prawne spółek a ochrona majątku

15 gru
Skup spółek zadłużonych: kluczowe aspekty analizy finansowej i przeniesienia praw
Skup spółek zadłużonych

Skup spółek zadłużonych: kluczowe aspekty analizy finansowej i przeniesienia praw

15 gru
Szukasz w internecie faktów i mitów o art.586 k.s.h. Spokojnie! Nie znajdziesz!
Art. 586 KSH: Odpowiedzialność karna

Szukasz w internecie faktów i mitów o art.586 k.s.h. Spokojnie! Nie znajdziesz!

10 lis
Ograniczenie odpowiedzialności zarządu za zobowiązania
Prawa upadłościowego i naprawczego 299 ksh

Ograniczenie odpowiedzialności zarządu za zobowiązania

7 lis
Umowa kupna-sprzedaży spółki zadłużonej
sprzedaż zadłużonej spółki na umowie

Umowa kupna-sprzedaży spółki zadłużonej

5 lis
Spokojnie to tylko upadłość
art 299 ksh i upadłość spółki

Spokojnie to tylko upadłość

5 lis
Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.3
Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity

Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.3

5 lis
Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.2
Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity

Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.2

5 lis
Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.1
Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity

Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.1

5 lis
299 ksh niekonstytucyjne
299 ksh fakty i mity

299 ksh niekonstytucyjne

5 lis
Kupujemy Zadłużoną Spółkę cz.2 Windykatornia Simplex sp. z o.o. ze Słupska
299 ksh fakty i mity

Kupujemy Zadłużoną Spółkę cz.2 Windykatornia Simplex sp. z o.o. ze Słupska

5 lis
Kupujemy Zadłużoną Spółkę  Windykatornia Simplex sp. z o.o. ze Słupska
299 ksh fakty i mity

Kupujemy Zadłużoną Spółkę Windykatornia Simplex sp. z o.o. ze Słupska

5 lis
Pytania i Odpowiedzi
Pytania i Odpowiedzi

Pytania i Odpowiedzi

31 paź
Notariusza "warto" posłuchać
notariusz

Notariusza "warto" posłuchać

31 paź
Jestem kimś pracuję w US i mam braki w wykształceniu podstawowym
Urzędnicy skarbowi

Jestem kimś pracuję w US i mam braki w wykształceniu podstawowym

31 paź
Odpowiedzialność prezesa zarządu w spółce z o.o. – mity i realia prawne
fakty i mity o odpowiedzialności zarządu za długi

Odpowiedzialność prezesa zarządu w spółce z o.o. – mity i realia prawne

6 lis
CZYM SĄ AKTYWA I ICH WPŁYW NA BILANS? A CO ZA TYM IDZIE NA 233/299/586 K.S.H
233/299/586 K.S.H

CZYM SĄ AKTYWA I ICH WPŁYW NA BILANS? A CO ZA TYM IDZIE NA 233/299/586 K.S.H

18 paź
Majątek spółki w kontekście art. 586 ksh
art 586 ksh

Majątek spółki w kontekście art. 586 ksh

18 paź
Majątek spółki a bezskuteczność egzekucji – art. 233/299/586 KSH
art. 233/299/586 KSH

Majątek spółki a bezskuteczność egzekucji – art. 233/299/586 KSH

18 paź
Likwidacja poprzez sprzedaż spółki
likwidacja spółki

Likwidacja poprzez sprzedaż spółki

18 paź
Zawyżanie wartości spółki przez aktywa
aktywa spółki wartość

Zawyżanie wartości spółki przez aktywa

18 paź
Presja wierzycieli
spłata zobowiązań

Presja wierzycieli

18 paź
KAPITAŁ ZAKŁADOWY
kapitał zakładowy w spółce

KAPITAŁ ZAKŁADOWY

18 paź
586 ksh
upadłość spółki

586 ksh

18 paź
Zawyżanie wartości spółki
wartość spółki

Zawyżanie wartości spółki

18 paź
ZALEŻNOŚĆ: MAJĄTEK, A UPADŁOŚĆ
upadłość

ZALEŻNOŚĆ: MAJĄTEK, A UPADŁOŚĆ

18 paź
Jestem członkiem zarządu dużej, upadającej spółki. Jak mogę ją optymalizować?
299 ksh upadłość spółki

Jestem członkiem zarządu dużej, upadającej spółki. Jak mogę ją optymalizować?

18 paź
Odpowiedzialność majątkowa członka zarządu w kontekście upadłości spółki
299 ksh

Odpowiedzialność majątkowa członka zarządu w kontekście upadłości spółki

6 lis
Centralny Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych
Centralny Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych

Centralny Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych

18 paź
Odpowiedzialność Zarządu za zobowiązania – to już staje się nudne.
odpowiedzialność zarządu z 299 ksh

Odpowiedzialność Zarządu za zobowiązania – to już staje się nudne.

18 paź
Art. 299 ksh to temat rzeka…
299 ksh

Art. 299 ksh to temat rzeka…

18 paź
Jestem kimś pracuję w US! Mam braki w wykształceniu podstawowym.
Urzędnicy Skarbowi

Jestem kimś pracuję w US! Mam braki w wykształceniu podstawowym.

18 paź
Koszt Upadłości
upadłość

Koszt Upadłości

18 paź
Pochlebstwa płynące z ZUS-u dla nas – za dobrze wykonywaną pracę :)
ZUS

Pochlebstwa płynące z ZUS-u dla nas – za dobrze wykonywaną pracę :)

18 paź
Upadłość Spółki
upadłość

Upadłość Spółki

18 paź
Proces restrukturyzacji spółki wiąże się z przejęciem jej udziałów - co pozwala unikać 299
299 ksh

Proces restrukturyzacji spółki wiąże się z przejęciem jej udziałów - co pozwala unikać 299

17 paź
Kompleksowa obsługa rejestracji spółek w Krajowym Rejestrze Sądowym
Rejestracja KRS

Kompleksowa obsługa rejestracji spółek w Krajowym Rejestrze Sądowym

16 paź
Utworzenie na bazie przedsiębiorstwa w likwidacji nowego podmiotu, wykorzystującego potencjał spółki
Restrukturyzacja

Utworzenie na bazie przedsiębiorstwa w likwidacji nowego podmiotu, wykorzystującego potencjał spółki

15 paź
Nabywamy spółki po przeanalizowaniu wstępnym dokumentacji finansowej
Skup Spółek

Nabywamy spółki po przeanalizowaniu wstępnym dokumentacji finansowej

14 paź
Nasze działanie pozwoli :uchronić się przed orzeczeniem zakazu prowadzenia działalności gospodarczej
zakaz

Nasze działanie pozwoli :uchronić się przed orzeczeniem zakazu prowadzenia działalności gospodarczej

13 paź
Ochronie przed konsekwencjami wynikającymi z art. 299 K.s.h, oraz art. 21 Prawa upadłościowego
Upadłość

Ochronie przed konsekwencjami wynikającymi z art. 299 K.s.h, oraz art. 21 Prawa upadłościowego

11 paź
Chronimy majątek prywatny przed wierzycielami i komornikiem
Ochrona majątku prywatnego

Chronimy majątek prywatny przed wierzycielami i komornikiem

6 lis
RESTRUKTURYZACJA opiera się przede wszystkim na : Występowaniu jako zarząd kryzysowy
Strategie

RESTRUKTURYZACJA opiera się przede wszystkim na : Występowaniu jako zarząd kryzysowy

11 paź
Artykuł 299 ksh - fakty i mity
Co w necie piszczy

Artykuł 299 ksh - fakty i mity

10 paź
Czym jest prosta spółka akcyjna?
Kodeks

Czym jest prosta spółka akcyjna?

10 paź
Innowacyjne strategie biznesowe: jak zwiększyć konkurencyjność firmy konsultingowej
Innowacje

Innowacyjne strategie biznesowe: jak zwiększyć konkurencyjność firmy konsultingowej

10 paź
Jak uniknąć pułapek przy zarządzaniu finansami firmowymi
Finanse

Jak uniknąć pułapek przy zarządzaniu finansami firmowymi

10 paź
Jak skutecznie opracować strategię biznesową dla rozwoju firmy
Strategie

Jak skutecznie opracować strategię biznesową dla rozwoju firmy

10 paź
Innowacyjne strategie rozwoju biznesu: jak wykorzystać nowe technologie?
Rozwój

Innowacyjne strategie rozwoju biznesu: jak wykorzystać nowe technologie?

10 paź
Sprawdź bloga