pliki cookie
„Trzy siódemki”, czyli art. 777 k.p.c. – fikcyjna ochrona, realne ryzyko.
Art. 777 §1 pkt 5 i 6 Kodeksu postępowania cywilnego (tzw. „trzy siódemki”) to przepis, który umożliwia nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności bez konieczności przeprowadzania pełnego postępowania sądowego. W praktyce pozwala on wierzycielowi uzyskać błyskawiczne zabezpieczenie i przystąpić do egzekucji, jeśli dłużnik złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Brzmi bezpiecznie? Tyle że w praktyce ten przepis stał się jednym z najbardziej niebezpiecznych narzędzi prawnych, wykorzystywanych przez nieuczciwych kontrahentów, a także błędnie przedstawianym przez niektórych notariuszy, agentów nieruchomości czy nawet adwokatów jako skuteczna „gwarancja” dla sprzedającego.
Agenci nieruchomości i notariusze często twierdzą, że art. 777 k.p.c. chroni sprzedającego nieruchomość przed tym, że kupujący nie zapłaci. Tymczasem rzeczywistość jest zgoła inna. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 nie zapewnia, że środki faktycznie trafią na konto sprzedającego — chroni jedynie w razie, gdy istnieją jakiekolwiek środki do egzekucji. Jeśli kupujący nie posiada majątku, nie prowadzi działalności lub działa przez podstawioną spółkę, egzekucja jest iluzoryczna.
Wielu klientów wierzy, że z art. 777 są „zabezpieczeni”. To błędne przeświadczenie często prowadzi do nieodwracalnych skutków — wydania nieruchomości bez realnej gwarancji zapłaty. Jeśli akt notarialny przewiduje zapłatę ceny w terminie po podpisaniu umowy, a do tego strony podpiszą art. 777, to de facto sprzedający zbywa nieruchomość i traci nad nią kontrolę, nie mając w ręku ani pieniędzy, ani skutecznego zabezpieczenia.
Niektórzy notariusze wciąż powielają standardowe klauzule, wpisując art. 777 k.p.c. do aktu notarialnego, niezależnie od ryzyka transakcji. Problemem nie jest sam przepis, ale jego automatyczne stosowanie — bez analizy sytuacji majątkowej kupującego, bez dodatkowych zabezpieczeń, jak np. warunkowe przeniesienie własności czy depozyt notarialny.
Art. 777 k.p.c. nie zabezpiecza majątku sprzedającego ani nie chroni przed przejęciem nieruchomości przez fikcyjnego nabywcę. W momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność – nieruchomość przechodzi na kupującego niezależnie od tego, czy zapłata nastąpiła. Jeśli kupujący nie zapłaci, a jest niewypłacalny, sprzedający zostaje z niczym – posiada wyłącznie tytuł wykonawczy bez możliwości skutecznej egzekucji.
Przykład praktyczny:
Kupuję nieruchomość, podpisuję akt notarialny z wpisanym art. 777 i zobowiązuję się do zapłaty 2 mln zł w terminie 30 dni. Nie płacę. Sprzedający uzyskuje klauzulę wykonalności, idzie do komornika — a ja jestem osobą fizyczną bez majątku, działającą przez zagraniczną spółkę. Egzekucja jest bezskuteczna. A nieruchomość? Jest już moja.
Zamiast polegać wyłącznie na art. 777 k.p.c., strony transakcji powinny rozważyć rzeczywiste formy ochrony interesów sprzedającego:
Choć notariusz pełni funkcję osoby zaufania publicznego, nie zawsze należycie informuje klientów o ryzykach prawnych związanych z art. 777. Podobnie pośrednicy nieruchomości – często nie mają odpowiedniego przygotowania prawnego, a mimo to sugerują rozwiązania, które mogą prowadzić do ogromnych strat majątkowych.
W przypadku poniesienia szkody na skutek błędnych informacji, możliwe jest dochodzenie odpowiedzialności cywilnej notariusza (ubezpieczenie OC) lub agenta nieruchomości, jeśli jego działanie miało charakter rażącego niedbalstwa.
Art. 777 k.p.c. nie jest magiczną tarczą chroniącą przed nieuczciwym kupującym. To narzędzie egzekucyjne, które bywa fatalnie interpretowane przez praktyków rynku nieruchomości. Jeśli sprzedajesz nieruchomość — nie polegaj wyłącznie na „trzech siódemkach”. Zadbaj o realne, majątkowe zabezpieczenie swoich interesów.
Jak „trzy siódemki” (art. 777 k.p.c.) dają iluzoryczną ochronę na rynku nieruchomości
Checklista: due diligence aktywów bilansowych - Ochrona przed art. 299 K.s.h.
Aktywa w bilansie to byt bardzo kreatywny
Prowadzenie spółki bez zarządu: konstrukcja prawna w służbie ograniczenia odpowiedzialności
Notariusz prawdę powie.
Czy wiesz jak są pompowane akcje spółek giełdowych.
Komornicy
Oddłużanie Spółek
Optymalizacja oparta na silniku spółki jawnej i prostej spółki akcyjnej.
Windykacja KRUK i inni w pigułce.
Komornicy Poborcy Windykatorzy, znam ich wszystkich! Intelektualnie ni pies ni wydra.
Prosta Spółka Akcyjna w dobrych rękach to skuteczny wehikuł, nie tylko optymalizacyjny.
Wpływ kapitału, majątku i innych praw majątkowych na odpowiedzialność zarządu zobowiązania część 2
Sprawdź Checklistę: Czy członek zarządu odpowiada z art. 299 KSH?
Wpływ kapitału, majątku i innych praw majątkowych na odpowiedzialność zarządu zobowiązania część 1
Zarząd Powierniczy
Sprzedaż spółki z długami a odpowiedzialność zarządu – co warto wiedzieć?
Typowy scenariusz: „Jeszcze tylko trzy pisma i jedno zażalenie…”
Bo faktur się nie płaci
Czym są aktywa i ich wpływ na bilans? a co za tym idzie na 233/299/586 K.s.h
Dlaczego warto unikać firm „pomagających” w regulowaniu zadłużeń?
Optymalizacja spółek – legalność, ustawodawstwo, metody
Upadłość – Zgłoszenie wniosku czy ogłoszenie upadłości przez Sąd?
299 k.s.h – Niekończąca się opowieść …
Życzenia Świąteczno Noworoczne cz.2
W krainie absurdu cz.1
Zadłużona spółka to nie tylko 299 ksh, ale i przerażający art. 586 ksh ;)
Życzenia świąteczne od kancelarii bladowski.legal cz.1
Skup spółek – procedury, formalności, etapy.
Procedury prawne i finansowe w procesie skupu spółek zadłużonych
Formy prawne spółek a ochrona majątku
Skup spółek zadłużonych: kluczowe aspekty analizy finansowej i przeniesienia praw
Szukasz w internecie faktów i mitów o art.586 k.s.h. Spokojnie! Nie znajdziesz!
Ograniczenie odpowiedzialności zarządu za zobowiązania
Umowa kupna-sprzedaży spółki zadłużonej
Spokojnie to tylko upadłość
Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.3
Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.2
Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.1
299 ksh niekonstytucyjne
Kupujemy Zadłużoną Spółkę cz.2 Windykatornia Simplex sp. z o.o. ze Słupska
Kupujemy Zadłużoną Spółkę Windykatornia Simplex sp. z o.o. ze Słupska
Pytania i Odpowiedzi
Notariusza "warto" posłuchać
Jestem kimś pracuję w US i mam braki w wykształceniu podstawowym
Odpowiedzialność prezesa zarządu w spółce z o.o. – mity i realia prawne
CZYM SĄ AKTYWA I ICH WPŁYW NA BILANS? A CO ZA TYM IDZIE NA 233/299/586 K.S.H
Majątek spółki w kontekście art. 586 ksh
Majątek spółki a bezskuteczność egzekucji – art. 233/299/586 KSH
Likwidacja poprzez sprzedaż spółki
Zawyżanie wartości spółki przez aktywa
Presja wierzycieli
KAPITAŁ ZAKŁADOWY
586 ksh
Zawyżanie wartości spółki
ZALEŻNOŚĆ: MAJĄTEK, A UPADŁOŚĆ
Jestem członkiem zarządu dużej, upadającej spółki. Jak mogę ją optymalizować?
Odpowiedzialność majątkowa członka zarządu w kontekście upadłości spółki
Centralny Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych
Odpowiedzialność Zarządu za zobowiązania – to już staje się nudne.
Art. 299 ksh to temat rzeka…
Jestem kimś pracuję w US! Mam braki w wykształceniu podstawowym.
Koszt Upadłości
Pochlebstwa płynące z ZUS-u dla nas – za dobrze wykonywaną pracę :)
Upadłość Spółki
Proces restrukturyzacji spółki wiąże się z przejęciem jej udziałów - co pozwala unikać 299
Kompleksowa obsługa rejestracji spółek w Krajowym Rejestrze Sądowym
Utworzenie na bazie przedsiębiorstwa w likwidacji nowego podmiotu, wykorzystującego potencjał spółki
Nabywamy spółki po przeanalizowaniu wstępnym dokumentacji finansowej
Nasze działanie pozwoli :uchronić się przed orzeczeniem zakazu prowadzenia działalności gospodarczej
Ochronie przed konsekwencjami wynikającymi z art. 299 K.s.h, oraz art. 21 Prawa upadłościowego
Chronimy majątek prywatny przed wierzycielami i komornikiem
RESTRUKTURYZACJA opiera się przede wszystkim na : Występowaniu jako zarząd kryzysowy
Artykuł 299 ksh - fakty i mity
Czym jest prosta spółka akcyjna?
Innowacyjne strategie biznesowe: jak zwiększyć konkurencyjność firmy konsultingowej
Jak uniknąć pułapek przy zarządzaniu finansami firmowymi
Jak skutecznie opracować strategię biznesową dla rozwoju firmy
Innowacyjne strategie rozwoju biznesu: jak wykorzystać nowe technologie?