kancelaria bladowski.legal | Jak stracić mieszkanie w obecności notariusza i agenta nieruchomości

Sprawdzone sukcesy w prawie gospodarczym i skupie zadłużonych spółek – Bladowski.Legal /
Blog /
Jak stracić mieszkanie w obecności notariusza i agenta nieruchomości.

Jak straciłem mieszkanie mimo zapewnień notariusza i agenta nieruchomości o "trzech sódemkach", czyli co naprawdę oznacza art. 777 k.p.c.

Wprowadzenie.

"To bezpieczne jak w banku", powiedział agent nieruchomości. "Masz wpisane 777, więc możesz spać spokojnie", zapewniał notariusz.

Dwa miesiące później byłem bez mieszkania i z komornikiem na karku. Brzmi jak zły sen?

Niestety to nie fikcja literacka, a rzeczywistość tysięcy Polaków, którzy nie zrozumieli, czym naprawdę jest art. 777 k.p.c.

W tym artykule rozprawimy się z mitami, powiemy, jak działa poddanie się egzekucji w akcie notarialnym, przytoczymy orzecznictwo i pokażemy, jak można zabezpieczać się w praktyce. Bo życie nie zna litości dla naiwnych.

Czym jest art. 777 k.p.c.?

Artykuł 777 kodeksu postępowania cywilnego dotyczy tzw. tytułów egzekucyjnych.

W punkcie 4 mowa o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że osoba podpisująca taki akt, np. umowę sprzedaży czy pożyczki z oświadczeniem z art. 777 §1 pkt 4 lub 5, zrzeka się prawa do procesu.

Wierzyciel może z takim aktem pójść do sądu jedynie po nadanie klauzuli wykonalności, a potem bezpośrednio do komornika.

Przykład praktyczny: "Sprzedałem" mieszkanie, ale pieniędzy nie zobaczyłem.

Pan Marek (imię zmienione), klient naszej kancelarii, podpisał akt sprzedaży mieszkania, w którym kupujący zobowiązywał się do zapłaty w ciągu 14 dni. Notariusz zapewnił, że wszystko jest zgodne z art. 777 k.p.c., więc nie ma ryzyka. Pieniędzy nie zobaczył nigdy. Akt został wykorzystany przez drugą stronę do własnego zabezpieczenia kredytowego.

Dopiero po naszej interwencji, m.in. przez powołanie się na orzeczenie SN z dnia 19 marca 2008 r. (IV CSK 514/07), gdzie uznano, że tytuł egzekucyjny z art. 777 nie może być nadużywany do obejścia prawa, udało się zablokować dalszą egzekucję.

Dlaczego art. 777 k.p.c. to nie "trzy sódemki na szczęście"?

To narzędzie bardzo ostre, a w rękach nieuczciwych inwestorów czy handlarzy roszczeniami staje się bronią masowego rażenia.

Podpisanie aktu z poddaniem się egzekucji oznacza, że już nie będzie procesu, nie będzie możliwości wykazania, że zapłata nie nastąpiła, że to była umowa pozorna itp.

Orzeczenia warte uwagi:

Wyrok SN z 11 grudnia 2008 r., IV CSK 369/08: tytuł egzekucyjny z art. 777 nie wyklucza możliwości podniesienia zarzutu nadużycia prawa.

Uchwała SN z 20 listopada 2015 r. (III CZP 88/15): nawet w przypadku oświadczenia z art. 777 sąd powinien badać, czy nie zachodzą przesłanki nieważności czynności prawnej.

Jak się bronić?

Nie podpisuj aktu notarialnego bez zabezpieczenia środków np. na rachunku depozytowym notariusza.
żadaj wprowadzenia klauzul warunkowych, np. że akt traci moc po upływie określonego terminu.
W przypadku podpisania aktu z art. 777 i problemów z zapłatą, natychmiast skontaktuj się z kancelarią specjalizującą się w odzyskiwaniu nieruchomości.

Mit bezpieczeństwa notarialnego.

Notariusz nie ponosi odpowiedzialności za realne wykonanie umowy. Jego rola ogranicza się do zgodności z formą prawną, nie do gwarancji ekonomicznej. To nie bank, to nie poręczyciel.

Współpracujemy z klientami, którzy zaufali notariuszowi i pożyczyli pieniądze np. na podstawie aktu o poddaniu się egzekucji, a potem nie było ani pieniędzy, ani zabezpieczenia.

Oto pięć orzeczeń sądowych dotyczących nieskuteczności tytułu egzekucyjnego opartego na art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, czyli skutków ograniczających moc takich tytułów wobec osób trzecich lub w określonych sytuacjach:

1. I ACa 1127/18 — Sąd Apelacyjny w Krakowie

W orzeczeniu tym wskazano, że czynności prawne polegające na poręczeniu i poddaniu się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.) zostały dokonane z rażącym naruszeniem granic swobody umów, stanowiącego rażące wyzyskiwanie poręczycieli — osoby słabiej sytuowane i gorzej poinformowane. To przesądza o ich nieważności lub nieważności względnej, a egzekucja na takiej podstawie może być uznana za bezskuteczną.

2. I C 3559/17 — Sąd Rejonowy

Pozwana, uznając dług alimentacyjny (choć już przedawniony), poddała się egzekucji w akcie notarialnym opatrzonym klauzulą wykonalności. Celem było uniemożliwienie zaspokojenia wierzycieli hipotecznych. Sąd uznał, że czynność ta, choć prawnie dopuszczalna formalnie, jest nieskuteczna względem wierzycieli.

3. II1 Co 2079/22 — Sąd Rejonowy

W sprawie, w której dłużniczka wydała nieruchomość na mocy aktu notarialnego z klauzulą egzekucyjną (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.), sąd stwierdził, że wszystkie formalne warunki tytułu egzekucyjnego zostały spełnione. Skarga dłużniczki została uznana za niezasadną — tytuł był skuteczny i wiążący.

4. VII AGa 1025/18 — Sąd Apelacyjny w Warszawie.

Sąd podkreślił, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 k.p.c. to czynność jednostronna. Aby akt notarialny stanowił tytuł egzekucyjny, musi zawierać wszystkie istotne elementy stosunku prawnego (np. podstawę zobowiązania) w formie aktu notarialnego (zgodnie z art. 777 § 2 k.p.c.). Brak tych elementów może prowadzić do nieważności lub bezskuteczności tytułu egzekucyjnego.

5. I ACa 1003/15 — Sąd Apelacyjny w Białymstoku (choć orzeczenie dotyczy innego przepisu, znaczące dla sytuacji podobnych do art. 777 k.p.c.)

Orzeczenie dotyczyło możliwości pozbawienia wykonalności tytułu wykonawczego, jeśli źródłem powstałego zobowiązania była nieważna czynność prawna (np. akt notarialny). Choć nie dotyczy bezpośrednio art. 777, to pokazuje analogiczny mechanizm prawny: nieważność czynności powoduje brak wykonalności tytułu egzekucyjnego.

Jak stracić mieszkanie w obecności notariusza i agenta nieruchomości.