Kancelaria Bladowski.Legal | Jak stracić mieszkanie w obecności notariusza i agenta nieruchomości

Jak straciłem mieszkanie mimo zapewnień notariusza i agenta nieruchomości o "trzech sódemkach", czyli co naprawdę oznacza art. 777 k.p.c.

Wprowadzenie.

"To bezpieczne jak w banku", powiedział agent nieruchomości. "Masz wpisane 777, więc możesz spać spokojnie", zapewniał notariusz. Dwa miesiące później byłem bez mieszkania i z komornikiem na karku. Brzmi jak zły sen?

Niestety to nie fikcja literacka, a rzeczywistość tysięcy Polaków, którzy nie zrozumieli, czym naprawdę jest art. 777 k.p.c.

W tym artykule rozprawimy się z mitami, powiemy, jak działa poddanie się egzekucji w akcie notarialnym, przytoczymy orzecznictwo i pokażemy, jak można zabezpieczać się w praktyce. Bo życie nie zna litości dla naiwnych.

Czym jest art. 777 k.p.c.?

Artykuł 777 kodeksu postępowania cywilnego dotyczy tzw. tytułów egzekucyjnych.

W punkcie 4 mowa o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że osoba podpisująca taki akt, np. umowę sprzedaży czy pożyczki z oświadczeniem z art. 777 §1 pkt 4 lub 5, zrzeka się prawa do procesu. Wierzyciel może z takim aktem pójść do sądu jedynie po nadanie klauzuli wykonalności, a potem bezpośrednio do komornika.

Przykład praktyczny: "Sprzedałem" mieszkanie, ale pieniędzy nie zobaczyłem.

Pan Marek (imię zmienione), klient naszej kancelarii, podpisał akt sprzedaży mieszkania, w którym kupujący zobowiązywał się do zapłaty w ciągu 14 dni. Notariusz zapewnił, że wszystko jest zgodne z art. 777 k.p.c., więc nie ma ryzyka. Pieniędzy nie zobaczył nigdy. Akt został wykorzystany przez drugą stronę do własnego zabezpieczenia kredytowego.

Dopiero po naszej interwencji, m.in. przez powołanie się na orzeczenie SN z dnia 19 marca 2008 r. (IV CSK 514/07), gdzie uznano, że tytuł egzekucyjny z art. 777 nie może być nadużywany do obejścia prawa, udało się zablokować dalszą egzekucję.

Dlaczego art. 777 k.p.c. to nie "trzy sódemki na szczęście"?

To narzędzie bardzo ostre, a w rękach nieuczciwych inwestorów czy handlarzy roszczeniami staje się bronią masowego rażenia. Podpisanie aktu z poddaniem się egzekucji oznacza, że już nie będzie procesu, nie będzie możliwości wykazania, że zapłata nie nastąpiła, że to była umowa pozorna itp.

Orzeczenia warte uwagi:

Wyrok SN z 11 grudnia 2008 r., IV CSK 369/08: tytuł egzekucyjny z art. 777 nie wyklucza możliwości podniesienia zarzutu nadużycia prawa.
Uchwała SN z 20 listopada 2015 r. (III CZP 88/15): nawet w przypadku oświadczenia z art. 777 sąd powinien badać, czy nie zachodzą przesłanki nieważności czynności prawnej.

Jak się bronić?

Nie podpisuj aktu notarialnego bez zabezpieczenia środków np. na rachunku depozytowym notariusza.
żadaj wprowadzenia klauzul warunkowych, np. że akt traci moc po upływie określonego terminu.
W przypadku podpisania aktu z art. 777 i problemów z zapłatą, natychmiast skontaktuj się z kancelarią specjalizującą się w odzyskiwaniu nieruchomości.

Mit bezpieczeństwa notarialnego.

Notariusz nie ponosi odpowiedzialności za realne wykonanie umowy. Jego rola ogranicza się do zgodności z formą prawną, nie do gwarancji ekonomicznej. To nie bank, to nie poręczyciel. Współpracujemy z klientami, którzy zaufali notariuszowi i pożyczyli pieniądze np. na podstawie aktu o poddaniu się egzekucji, a potem nie było ani pieniędzy, ani zabezpieczenia.

Linkowanie wewnętrzne i powiązane artykuły:

Przeczytaj więcej o odpowiedzialności majątkowej członka zarządu
Sprawdź nasze usługi doradcze dla właścicieli spółek
Zobacz, jak pomagamy przy skupie zadłużonych nieruchomości
Obejrzyj analizę przypadku: alternatywna upadłość zamiast egzekucji

Podsumowanie:

Art. 777 k.p.c. to nie magiczna tarcza ochronna. To narzędzie, które przy nieostrożności klienta i lekkomyślności notariusza może doprowadzić do utraty całego majątku.

W naszej kancelarii spotykamy się z takimi przypadkami regularnie. Dlatego edukujemy, ostrzegamy i pomagamy — bo za każdym numerem 777 może stać nie szczęście, a katastrofa.

Chroń siebie, swój majątek i swoją rodzinę.

Zapraszamy do lektury naszego poradnika.

Zapoznaj się z naszymi Praktyczne narzędziami do ochrony majątku oraz Ofertą

Skontaktuj się z nami przez formularz kontaktowy lub odwiedź sekcję Strefa Eksperta, by poznać więcej praktycznych porad.

Autor: Błażej Bladowski – ekspert w zakresie ochrony majątku, prawa egzekucyjnego i antywindykacji.

Blog