- Sprawdzone sukcesy w prawie gospodarczym i skupie zadłużonych spółek – Bladowski.Legal /
- Blog /
-
„Trzy siódemki”, czyli art. 777 k.p.c. – fikcyjna ochrona, realne ryzyko.
„Trzy siódemki”, czyli art. 777 k.p.c. – fikcyjna ochrona, realne ryzyko.

Jak notariusze i agenci nieruchomości wprowadzają klientów w błąd.
Wstęp: Czym jest art. 777 k.p.c.?
Art. 777 §1 pkt 5 i 6 Kodeksu postępowania cywilnego (tzw. „trzy siódemki”) to przepis, który umożliwia nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności bez konieczności przeprowadzania pełnego postępowania sądowego.
W praktyce pozwala on wierzycielowi uzyskać błyskawiczne zabezpieczenie i przystąpić do egzekucji, jeśli dłużnik złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Brzmi bezpiecznie? Tyle że w praktyce ten przepis stał się jednym z najbardziej niebezpiecznych narzędzi prawnych, wykorzystywanych przez nieuczciwych kontrahentów, a także błędnie przedstawianym przez niektórych notariuszy, agentów nieruchomości czy nawet adwokatów jako skuteczna „gwarancja” dla sprzedającego.
Mity i nadużycia: Jak „trzy siódemki” są przedstawiane klientom.
1. Mityczna ochrona przed nieuczciwym nabywcą.
Agenci nieruchomości i notariusze często twierdzą, że art. 777 k.p.c. chroni sprzedającego nieruchomość przed tym, że kupujący nie zapłaci.
Tymczasem rzeczywistość jest zgoła inna. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 nie zapewnia, że środki faktycznie trafią na konto sprzedającego — chroni jedynie w razie, gdy istnieją jakiekolwiek środki do egzekucji.
Jeśli kupujący nie posiada majątku, nie prowadzi działalności lub działa przez podstawioną spółkę, egzekucja jest iluzoryczna.
2. Fałszywe poczucie bezpieczeństwa dla sprzedającego.
Wielu klientów wierzy, że z art. 777 są „zabezpieczeni”. To błędne przeświadczenie często prowadzi do nieodwracalnych skutków — wydania nieruchomości bez realnej gwarancji zapłaty.
Jeśli akt notarialny przewiduje zapłatę ceny w terminie po podpisaniu umowy, a do tego strony podpiszą art. 777, to de facto sprzedający zbywa nieruchomość i traci nad nią kontrolę, nie mając w ręku ani pieniędzy, ani skutecznego zabezpieczenia.
3. Bezrefleksyjność notariuszy.
Niektórzy notariusze wciąż powielają standardowe klauzule, wpisując art. 777 k.p.c. do aktu notarialnego, niezależnie od ryzyka transakcji. Problemem nie jest sam przepis, ale jego automatyczne stosowanie — bez analizy sytuacji majątkowej kupującego, bez dodatkowych zabezpieczeń, jak np. warunkowe przeniesienie własności czy depozyt notarialny.
Dlaczego „trzy siódemki” nie chronią realnie nieruchomości?
Art. 777 k.p.c. nie zabezpiecza majątku sprzedającego ani nie chroni przed przejęciem nieruchomości przez fikcyjnego nabywcę.
W momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność – nieruchomość przechodzi na kupującego niezależnie od tego, czy zapłata nastąpiła. Jeśli kupujący nie zapłaci, a jest niewypłacalny, sprzedający zostaje z niczym – posiada wyłącznie tytuł wykonawczy bez możliwości skutecznej egzekucji.
Kupuję nieruchomość, podpisuję akt notarialny z wpisanym art. 777 i zobowiązuję się do zapłaty 2 mln zł w terminie 30 dni. Nie płacę. Sprzedający uzyskuje klauzulę wykonalności, idzie do komornika — a ja jestem osobą fizyczną bez majątku, działającą przez zagraniczną spółkę. Egzekucja jest bezskuteczna. A nieruchomość? Jest już moja.
Alternatywne formy zabezpieczenia – co rzeczywiście chroni?
Zamiast polegać wyłącznie na art. 777 k.p.c., strony transakcji powinny rozważyć rzeczywiste formy ochrony interesów sprzedającego:
- Depozyt notarialny – środki pieniężne są deponowane u notariusza i wydawane dopiero po spełnieniu określonych warunków.
- Warunkowe przeniesienie własności – przeniesienie następuje dopiero po zapłacie ceny lub spełnieniu innego warunku.
- Hipoteka kaucyjna lub zabezpieczenie rzeczowe na innej nieruchomości kupującego
- Weksel in blanco z poręczeniem osoby trzeciej
Odpowiedzialność prawna notariuszy i pośredników.
Choć notariusz pełni funkcję osoby zaufania publicznego, nie zawsze należycie informuje klientów o ryzykach prawnych związanych z art. 777. Podobnie pośrednicy nieruchomości – często nie mają odpowiedniego przygotowania prawnego, a mimo to sugerują rozwiązania, które mogą prowadzić do ogromnych strat majątkowych.
W przypadku poniesienia szkody na skutek błędnych informacji, możliwe jest dochodzenie odpowiedzialności cywilnej notariusza (ubezpieczenie OC) lub agenta nieruchomości, jeśli jego działanie miało charakter rażącego niedbalstwa.
Podsumowanie: „Trzy siódemki” – potężne narzędzie, ale nie dla ochrony sprzedającego.
Art. 777 k.p.c. nie jest magiczną tarczą chroniącą przed nieuczciwym kupującym. To narzędzie egzekucyjne, które bywa fatalnie interpretowane przez praktyków rynku nieruchomości. Jeśli sprzedajesz nieruchomość — nie polegaj wyłącznie na „trzech siódemkach”. Zadbaj o realne, majątkowe zabezpieczenie swoich interesów.
Klauzula prawna:
Bladowski.Legal sp.j. nie świadczy usług doradztwa inwestycyjnego ani zarządzania aktywami. Nie oferujemy publicznie jakichkolwiek instrumentów finansowych. Strona pełni wyłącznie funkcję informacyjną.
Chroń siebie, swój majątek i swoją rodzinę.
Zapraszamy do lektury naszego poradnika.
Zapoznaj się z naszymi Praktyczne narzędziami do ochrony majątku oraz Ofertą
Skontaktuj się z nami przez formularz kontaktowy lub odwiedź sekcję Strefa Eksperta, by poznać więcej praktycznych porad.
Autor: Błażej Bladowski – ekspert w zakresie ochrony majątku, prawa egzekucyjnego i antywindykacji.
Przeglądaj inne artykuły

Jak stracić mieszkanie w obecności notariusza i agenta nieruchomości.

art. 299 KSH w praktyce

Sztuczki prawne i obejścia art. 233 KSH

Alternatywa dla upadłości

Ukrywanie majątku

Między teorią a praktyką (art. 299 KSH i nie tylko)

Jak zabezpieczyć swój majątek jako członek zarządu spółki z o.o.?

Odpowiedzialność majątkowa członka zarządu

Czy art. 299 KSH jest niekonstytucyjny? Wyrok Trybunału Konstytucyjnego SK 4/21

Zgłoszenie upadłości czy Orzeczenie upadłości przez sąd? oto jest pytanie.

Blokowanie działań komorniczych

Czy Twoja spółka jest już niewypłacalna?

Jak legalnie sprzedać spółkę z długami i nie odpowiadać z art. 299 k.s.h.?

Ukrywanie majątku przed komornikiem a art. 300 Kodeksu karnego.

Boisz się wyniszczających kontroli z US, UKS, ZUS, PIP, PIH?

Antywindykacja w praktyce

„Kilka słów o 299 k.s.h.” – czyli jak naprawdę działa

Artykuł 183 § 1 k.p.k. – Tarcza ochronna dla świadka będącego członkiem zarządu

Unikanie VAT przez próg obrotowy

Sztuczki prawne i obejścia art. 233 K.s.h. roku 2025

Jak „trzy siódemki” (art. 777 k.p.c.) dają iluzoryczną ochronę na rynku nieruchomości

Checklista: due diligence aktywów bilansowych - Ochrona przed art. 299 K.s.h.

Aktywa w bilansie to byt bardzo kreatywny

Prowadzenie spółki bez zarządu: konstrukcja prawna w służbie ograniczenia odpowiedzialności

Notariusz prawdę powie.

Czy wiesz jak są pompowane akcje spółek giełdowych.

Komornicy

Oddłużanie Spółek

Optymalizacja oparta na silniku spółki jawnej i prostej spółki akcyjnej.

Windykacja KRUK i inni w pigułce.

Komornicy Poborcy Windykatorzy, znam ich wszystkich! Intelektualnie ni pies ni wydra.

Prosta Spółka Akcyjna w dobrych rękach to skuteczny wehikuł, nie tylko optymalizacyjny.

Wpływ kapitału, majątku i innych praw majątkowych na odpowiedzialność zarządu zobowiązania część 2

Sprawdź Checklistę: Czy członek zarządu odpowiada z art. 299 KSH?

Wpływ kapitału, majątku i innych praw majątkowych na odpowiedzialność zarządu zobowiązania część 1

Zarząd Powierniczy

Sprzedaż spółki z długami a odpowiedzialność zarządu – co warto wiedzieć?

Typowy scenariusz: „Jeszcze tylko trzy pisma i jedno zażalenie…”

Bo faktur się nie płaci

Czym są aktywa i ich wpływ na bilans? a co za tym idzie na 233/299/586 K.s.h

Dlaczego warto unikać firm „pomagających” w regulowaniu zadłużeń?

Optymalizacja spółek – legalność, ustawodawstwo, metody

Upadłość – Zgłoszenie wniosku czy ogłoszenie upadłości przez Sąd?

299 k.s.h – Niekończąca się opowieść …

Życzenia Świąteczno Noworoczne cz.2

W krainie absurdu cz.1

Zadłużona spółka to nie tylko 299 ksh, ale i przerażający art. 586 ksh ;)

Życzenia świąteczne od kancelarii bladowski.legal cz.1

Skup spółek – procedury, formalności, etapy.

Procedury prawne i finansowe w procesie skupu spółek zadłużonych

Formy prawne spółek a ochrona majątku

Skup spółek zadłużonych: kluczowe aspekty analizy finansowej i przeniesienia praw

Szukasz w internecie faktów i mitów o art.586 k.s.h. Spokojnie! Nie znajdziesz!

Ograniczenie odpowiedzialności zarządu za zobowiązania

Umowa kupna-sprzedaży spółki zadłużonej

Spokojnie to tylko upadłość

Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.3

Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.2

Skup spółek zadłużonych: Fakty i mity cz.1

299 ksh niekonstytucyjne

Kupujemy Zadłużoną Spółkę cz.2 Windykatornia Simplex sp. z o.o. ze Słupska

Kupujemy Zadłużoną Spółkę Windykatornia Simplex sp. z o.o. ze Słupska

Pytania i Odpowiedzi

Notariusza "warto" posłuchać

Jestem kimś pracuję w US i mam braki w wykształceniu podstawowym

Odpowiedzialność prezesa zarządu w spółce z o.o. – mity i realia prawne

CZYM SĄ AKTYWA I ICH WPŁYW NA BILANS? A CO ZA TYM IDZIE NA 233/299/586 K.S.H

Majątek spółki w kontekście art. 586 ksh

Majątek spółki a bezskuteczność egzekucji – art. 233/299/586 KSH

Likwidacja poprzez sprzedaż spółki

Zawyżanie wartości spółki przez aktywa

Presja wierzycieli

KAPITAŁ ZAKŁADOWY

586 ksh

Zawyżanie wartości spółki

ZALEŻNOŚĆ: MAJĄTEK, A UPADŁOŚĆ

Jestem członkiem zarządu dużej, upadającej spółki. Jak mogę ją optymalizować?

Odpowiedzialność majątkowa członka zarządu w kontekście upadłości spółki

Centralny Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych

Odpowiedzialność Zarządu za zobowiązania – to już staje się nudne.

Art. 299 ksh to temat rzeka…

Jestem kimś pracuję w US! Mam braki w wykształceniu podstawowym.

Koszt Upadłości

Pochlebstwa płynące z ZUS-u dla nas – za dobrze wykonywaną pracę :)

Upadłość Spółki 2025

Proces restrukturyzacji spółki wiąże się z przejęciem jej udziałów - co pozwala unikać 299 K.s.h.

Kompleksowa obsługa rejestracji spółek w Krajowym Rejestrze Sądowym

Utworzenie na bazie przedsiębiorstwa w likwidacji nowego podmiotu, wykorzystującego potencjał spółki

Nabywamy spółki po przeanalizowaniu wstępnym dokumentacji finansowej

Nasze działanie pozwoli :uchronić się przed orzeczeniem zakazu prowadzenia działalności gospodarczej

Ochronie przed konsekwencjami wynikającymi z art. 299 K.s.h, oraz art. 21 Prawa upadłościowego

Chronimy majątek prywatny przed wierzycielami i komornikiem

RESTRUKTURYZACJA w 2025 opiera się przede wszystkim na : Występowaniu jako zarząd kryzysowy

Artykuł 299 ksh - fakty i mity

Czym jest prosta spółka akcyjna?

Innowacyjne strategie biznesowe: jak zwiększyć konkurencyjność firmy konsultingowej

Jak uniknąć pułapek w prowadzeniu spółki 2025

Jak skutecznie opracować strategię biznesową dla rozwoju firmy

Innowacyjne strategie rozwoju biznesu: jak wykorzystać nowe technologie?