„Trzy siódemki”, czyli art. 777 k.p.c. – fikcyjna ochrona, realne ryzyko. Jak notariusze i agenci nieruchomości wprowadzają klientów w błąd

Wstęp: Czym jest art. 777 k.p.c.?

Art. 777 §1 pkt 5 i 6 Kodeksu postępowania cywilnego (tzw. „trzy siódemki”) to przepis, który umożliwia nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności bez konieczności przeprowadzania pełnego postępowania sądowego.

W praktyce pozwala on wierzycielowi uzyskać błyskawiczne zabezpieczenie i przystąpić do egzekucji, jeśli dłużnik złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Brzmi bezpiecznie? Tyle że w praktyce ten przepis stał się jednym z najbardziej niebezpiecznych narzędzi prawnych, wykorzystywanych przez nieuczciwych kontrahentów, a także błędnie przedstawianym przez niektórych notariuszy, agentów nieruchomości czy nawet adwokatów jako skuteczna „gwarancja” dla sprzedającego.

Mity i nadużycia: Jak „trzy siódemki” są przedstawiane klientom

1. Mityczna ochrona przed nieuczciwym nabywcą.

Agenci nieruchomości i notariusze często twierdzą, że art. 777 k.p.c. chroni sprzedającego nieruchomość przed tym, że kupujący nie zapłaci.

Tymczasem rzeczywistość jest zgoła inna. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 nie zapewnia, że środki faktycznie trafią na konto sprzedającego — chroni jedynie w razie, gdy istnieją jakiekolwiek środki do egzekucji. Jeśli kupujący nie posiada majątku, nie prowadzi działalności lub działa przez podstawioną spółkę, egzekucja jest iluzoryczna.

2. Fałszywe poczucie bezpieczeństwa dla sprzedającego.

Wielu klientów wierzy, że z art. 777 są „zabezpieczeni”. To błędne przeświadczenie często prowadzi do nieodwracalnych skutków — wydania nieruchomości bez realnej gwarancji zapłaty. Jeśli akt notarialny przewiduje zapłatę ceny w terminie po podpisaniu umowy, a do tego strony podpiszą art. 777, to de facto sprzedający zbywa nieruchomość i traci nad nią kontrolę, nie mając w ręku ani pieniędzy, ani skutecznego zabezpieczenia.

3. Bezrefleksyjność notariuszy

Niektórzy notariusze wciąż powielają standardowe klauzule, wpisując art. 777 k.p.c. do aktu notarialnego, niezależnie od ryzyka transakcji. Problemem nie jest sam przepis, ale jego automatyczne stosowanie — bez analizy sytuacji majątkowej kupującego, bez dodatkowych zabezpieczeń, jak np. warunkowe przeniesienie własności czy depozyt notarialny.

Dlaczego „trzy siódemki” nie chronią realnie nieruchomości?

Art. 777 k.p.c. nie zabezpiecza majątku sprzedającego ani nie chroni przed przejęciem nieruchomości przez fikcyjnego nabywcę. W momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność – nieruchomość przechodzi na kupującego niezależnie od tego, czy zapłata nastąpiła. Jeśli kupujący nie zapłaci, a jest niewypłacalny, sprzedający zostaje z niczym – posiada wyłącznie tytuł wykonawczy bez możliwości skutecznej egzekucji.

Przykład praktyczny:

Kupuję nieruchomość, podpisuję akt notarialny z wpisanym art. 777 i zobowiązuję się do zapłaty 2 mln zł w terminie 30 dni. Nie płacę. Sprzedający uzyskuje klauzulę wykonalności, idzie do komornika — a ja jestem osobą fizyczną bez majątku, działającą przez zagraniczną spółkę. Egzekucja jest bezskuteczna. A nieruchomość? Jest już moja.

Alternatywne formy zabezpieczenia – co rzeczywiście chroni?

Zamiast polegać wyłącznie na art. 777 k.p.c., strony transakcji powinny rozważyć rzeczywiste formy ochrony interesów sprzedającego:

Depozyt notarialny – środki pieniężne są deponowane u notariusza i wydawane dopiero po spełnieniu określonych warunków.
Warunkowe przeniesienie własności – przeniesienie następuje dopiero po zapłacie ceny lub spełnieniu innego warunku.
Hipoteka kaucyjna lub zabezpieczenie rzeczowe na innej nieruchomości kupującego
Weksel in blanco z poręczeniem osoby trzeciej

Odpowiedzialność prawna notariuszy i pośredników

Choć notariusz pełni funkcję osoby zaufania publicznego, nie zawsze należycie informuje klientów o ryzykach prawnych związanych z art. 777. Podobnie pośrednicy nieruchomości – często nie mają odpowiedniego przygotowania prawnego, a mimo to sugerują rozwiązania, które mogą prowadzić do ogromnych strat majątkowych.

W przypadku poniesienia szkody na skutek błędnych informacji, możliwe jest dochodzenie odpowiedzialności cywilnej notariusza (ubezpieczenie OC) lub agenta nieruchomości, jeśli jego działanie miało charakter rażącego niedbalstwa.

Podsumowanie: „Trzy siódemki” – potężne narzędzie, ale nie dla ochrony sprzedającego

Art. 777 k.p.c. nie jest magiczną tarczą chroniącą przed nieuczciwym kupującym. To narzędzie egzekucyjne, które bywa fatalnie interpretowane przez praktyków rynku nieruchomości. Jeśli sprzedajesz nieruchomość — nie polegaj wyłącznie na „trzech siódemkach”. Zadbaj o realne, majątkowe zabezpieczenie swoich interesów.

Zapraszamy do lektury naszego poradnika.

Skontaktuj się z nami przez formularz kontaktowy lub odwiedź sekcję Strefa Eksperta, by poznać więcej praktycznych porad.

Autor: Błażej Bladowski – ekspert w zakresie ochrony majątku, prawa egzekucyjnego i antywindykacji.

Blog