Jak „trzy siódemki” (art. 777 k.p.c.) dają iluzoryczną ochronę na rynku nieruchomości: możesz sprzedać nieruchomość i nie otrzymać ani grosza.

Wprowadzenie

Na pierwszy rzut oka art. 777 k.p.c. wydaje się być potężnym narzędziem ochrony wierzyciela. Oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji mają ułatwiać odzyskiwanie należności bez konieczności prowadzenia długotrwałych procesów sądowych.

Jednak w praktyce obrotu nieruchomościami oraz w działalności notariuszy i pośredników ujawnia się mechanizm, który całkowicie wypacza sens tego przepisu. W efekcie — nawet mając tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności — wierzyciel może nigdy nie odzyskać swoich pieniędzy, a dłużnik może… sprzedać nieruchomość i zniknąć.

W tym artykule ujawniamy, jak „trzy siódemki” stały się iluzorycznym zabezpieczeniem i w jaki sposób notariusze oraz agenci nieruchomości nieświadomie (lub świadomie) kreują narzędzie do transferu ryzyka finansowego na niczego niepodejrzewających wierzycieli.

Czym są „trzy siódemki”? — art. 777 k.p.c. w teorii

Art. 777 §1 k.p.c. określa, jakie dokumenty stanowią tytuł egzekucyjny, który może być podstawą do nadania klauzuli wykonalności przez sąd. Szczególne znaczenie mają tu punkty 4, 5 i 6, które dotyczą oświadczeń dłużnika o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, najczęściej w formie aktu notarialnego.

Przykład z obrotu nieruchomościami:

Kupujący nieruchomość zobowiązuje się zapłacić resztę ceny do określonego dnia. W akcie notarialnym składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 §1 pkt 5 k.p.c.). W teorii — jeśli nie zapłaci — sprzedający może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności i przekazać sprawę do komornika. Prosto i szybko. Ale w praktyce — wszystko wygląda zupełnie inaczej.

Iluzoryczna ochrona: co się dzieje w rzeczywistości?

1. Notariusze często dopuszczają „luźne” konstrukcje prawne

Wielu notariuszy nie analizuje realnych mechanizmów zabezpieczenia. W aktach pojawiają się ogólnikowe terminy zapłaty, brak precyzyjnych postanowień co do formy i daty wykonania zobowiązania, a także brak klauzul warunkujących skuteczność przeniesienia własności od zapłaty ceny.

Efekt? Kupujący staje się właścicielem nieruchomości nawet wtedy, gdy nie zapłacił ani złotówki.

2. Przeniesienie własności bez zapłaty? To możliwe!

To największy problem. W wielu aktach notarialnych nie stosuje się konstrukcji z zastrzeżeniem warunku zawieszającego (art. 157 §1 k.c.), tylko od razu przenosi się własność nieruchomości na nabywcę — licząc na „zabezpieczenie” w postaci art. 777 k.p.c.

W praktyce wygląda to tak:

Nabywca przejmuje nieruchomość,
Nie płaci ceny,
Sprzedający rusza z egzekucją (która trwa miesiące),
Nieruchomość zostaje sprzedana osobie trzeciej,
Komornik nie ma z czego prowadzić egzekucji,
Wierzyciel zostaje z niczym.

3. Agent nieruchomości i notariusz nie odpowiadają.

Sprzedający często jest przekonany, że akt notarialny i „trzy siódemki” zabezpieczają jego interes. Pośrednik i notariusz zapewniają, że „w razie czego wystarczy pójść do komornika”. Nikt jednak nie informuje o tym, że:

egzekucja z osoby fizycznej może być całkowicie nieskuteczna,
nieruchomość można natychmiast przepisać na spółkę z o.o. lub osobę trzecią,
wierzyciel zostanie z niczym, bo nie miał żadnego realnego zabezpieczenia (np. hipoteki, warunku zawieszającego, prawa zatrzymania).

Studium przypadku: sprzedaż nieruchomości bez zapłaty

Sprzedający zawiera akt notarialny, w którym nabywca zobowiązuje się zapłacić 800 000 zł w ciągu 14 dni i poddaje się egzekucji z art. 777 §1 pkt 5 k.p.c.

Rzeczywistość:

Nabywca nie płaci,
Sprzedający uzyskuje klauzulę wykonalności,
Komornik wszczyna egzekucję,
Nabywca zdążył sprzedać nieruchomość, nie ma majątku ani konta bankowego,
Egzekucja jest bezskuteczna.

Efekt końcowy: sprzedający nie odzyskuje ani grosza, mimo że posiadał „mocny” tytuł egzekucyjny.

Jak powinno to wyglądać? Realna ochrona prawna

Aby faktycznie zabezpieczyć interesy sprzedającego, konieczne jest:

Zastosowanie warunku zawieszającego: przeniesienie własności dopiero po zapłacie całości ceny (art. 157 §1 k.c.).
Ustanowienie hipoteki: zabezpieczenie wierzytelności na sprzedawanej nieruchomości.
Prawo zatrzymania aktu notarialnego: dopóki nie zostanie spełnione zobowiązanie.
Zapis szczegółowych terminów i formy płatności: np. przelew bankowy na konkretny rachunek.
Zachowanie czujności wobec pośredników: nie ufać ślepo „standardom rynkowym”.

Wnioski: art. 777 k.p.c. to nie zabezpieczenie — to iluzja

W aktualnym stanie prawnym i praktyce obrotu, art. 777 k.p.c. nie stanowi realnego zabezpieczenia wierzytelności przy sprzedaży nieruchomości. Daje jedynie pozory ochrony — oparte na wierze, że dłużnik będzie wypłacalny lub uczciwy. Niestety, profesjonalni oszuści wykorzystują tę lukę bez skrupułów.

Podsumowanie: co możesz zrobić?

Jeśli sprzedajesz nieruchomość:

Nie polegaj wyłącznie na „trzech siódemkach”,
Skonsultuj akt notarialny z prawnikiem transakcyjnym,
Zadbaj o realne zabezpieczenia: warunek zawieszający, hipotekę, prawo zatrzymania.

Jeśli padłeś ofiarą iluzorycznego zabezpieczenia — być może możliwe jest:

Wznowienie postępowania,
Skarga pauliańska (art. 527 k.c.),
Odpowiedzialność notariusza lub pośrednika (w wyjątkowych przypadkach).

Zapraszamy do lektury naszego poradnika.

Skontaktuj się z nami przez formularz kontaktowy lub odwiedź sekcję Strefa Eksperta, by poznać więcej praktycznych porad.

Autor: Błażej Bladowski – ekspert w zakresie ochrony majątku, prawa egzekucyjnego i antywindykacji.

Blog

Przeglądaj inne artykuły

art. 777 k.p.c.

Jak stracić mieszkanie w obecności notariusza i agenta nieruchomości.