Sprawdzone sukcesy w prawie gospodarczym i skupie zadłużonych spółek – Bladowski.Legal /
Blog /
Jak „trzy siódemki” (art. 777 k.p.c.) dają iluzoryczną ochronę na rynku nieruchomości

Jak „trzy siódemki” (art. 777 k.p.c.) dają iluzoryczną ochronę na rynku nieruchomości

Możesz sprzedać nieruchomość i nie otrzymać ani grosza.

Wprowadzenie.

Na pierwszy rzut oka art. 777 k.p.c. wydaje się być potężnym narzędziem ochrony wierzyciela. Oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji mają ułatwiać odzyskiwanie należności bez konieczności prowadzenia długotrwałych procesów sądowych.

Jednak w praktyce obrotu nieruchomościami oraz w działalności notariuszy i pośredników ujawnia się mechanizm, który całkowicie wypacza sens tego przepisu.

W efekcie — nawet mając tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności — wierzyciel może nigdy nie odzyskać swoich pieniędzy, a dłużnik może… sprzedać nieruchomość i zniknąć.

W tym artykule ujawniamy, jak „trzy siódemki” stały się iluzorycznym zabezpieczeniem i w jaki sposób notariusze oraz agenci nieruchomości nieświadomie (lub świadomie) kreują narzędzie do transferu ryzyka finansowego na niczego niepodejrzewających wierzycieli.

Czym są „trzy siódemki”? — art. 777 k.p.c. w teorii.

Art. 777 §1 k.p.c. określa, jakie dokumenty stanowią tytuł egzekucyjny, który może być podstawą do nadania klauzuli wykonalności przez sąd. Szczególne znaczenie mają tu punkty 4, 5 i 6, które dotyczą oświadczeń dłużnika o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, najczęściej w formie aktu notarialnego.

Przykład z obrotu nieruchomościami:

Kupujący nieruchomość zobowiązuje się zapłacić resztę ceny do określonego dnia. W akcie notarialnym składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 §1 pkt 5 k.p.c.). W teorii — jeśli nie zapłaci — sprzedający może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności i przekazać sprawę do komornika. Prosto i szybko. Ale w praktyce — wszystko wygląda zupełnie inaczej.

Iluzoryczna ochrona: co się dzieje w rzeczywistości?

1. Notariusze często dopuszczają „luźne” konstrukcje prawne.

Wielu notariuszy nie analizuje realnych mechanizmów zabezpieczenia. W aktach pojawiają się ogólnikowe terminy zapłaty, brak precyzyjnych postanowień co do formy i daty wykonania zobowiązania, a także brak klauzul warunkujących skuteczność przeniesienia własności od zapłaty ceny.

Efekt? Kupujący staje się właścicielem nieruchomości nawet wtedy, gdy nie zapłacił ani złotówki.

2. Przeniesienie własności bez zapłaty? To możliwe!

To największy problem. W wielu aktach notarialnych nie stosuje się konstrukcji z zastrzeżeniem warunku zawieszającego (art. 157 §1 k.c.), tylko od razu przenosi się własność nieruchomości na nabywcę — licząc na „zabezpieczenie” w postaci art. 777 k.p.c.

W praktyce wygląda to tak:

Nabywca przejmuje nieruchomość,
Nie płaci ceny,
Sprzedający rusza z egzekucją (która trwa miesiące),
Nieruchomość zostaje sprzedana osobie trzeciej,
Komornik nie ma z czego prowadzić egzekucji,
Wierzyciel zostaje z niczym.

3. Agent nieruchomości i notariusz nie odpowiadają.

Sprzedający często jest przekonany, że akt notarialny i „trzy siódemki” zabezpieczają jego interes. Pośrednik i notariusz zapewniają, że „w razie czego wystarczy pójść do komornika”.

Nikt jednak nie informuje o tym, że:

egzekucja z osoby fizycznej może być całkowicie nieskuteczna,
nieruchomość można natychmiast przepisać na spółkę z o.o. lub osobę trzecią,
wierzyciel zostanie z niczym, bo nie miał żadnego realnego zabezpieczenia (np. hipoteki, warunku zawieszającego, prawa zatrzymania).

Studium przypadku: sprzedaż nieruchomości bez zapłaty.

Sprzedający zawiera akt notarialny, w którym nabywca zobowiązuje się zapłacić 800 000 zł w ciągu 14 dni i poddaje się egzekucji z art. 777 §1 pkt 5 k.p.c.

Jak „trzy siódemki” (art. 777 k.p.c.) dają iluzoryczną ochronę na rynku nieruchomości

Możesz sprzedać nieruchomość i nie otrzymać ani grosza.

Wprowadzenie.

Czym są „trzy siódemki”? — art. 777 k.p.c. w teorii.

Przykład z obrotu nieruchomościami:

Iluzoryczna ochrona: co się dzieje w rzeczywistości?

1. Notariusze często dopuszczają „luźne” konstrukcje prawne.

2. Przeniesienie własności bez zapłaty? To możliwe!

3. Agent nieruchomości i notariusz nie odpowiadają.

Studium przypadku: sprzedaż nieruchomości bez zapłaty.

Jak powinno to wyglądać? Realna ochrona prawna.

Wnioski: art. 777 k.p.c. to nie zabezpieczenie — to iluzja.

Podsumowanie: co możesz zrobić?

Klauzula prawna:

Przeglądaj inne artykuły